Как да намерите добра компания за управление на имоти: 14 най-добри съвета и стратегии
Искате ли да знаете как да наемете управител на имоти, който всъщност ще се погрижи за всичко вместо вас? От решаващо значение е да проведете внимателно проучване и да не ускорявате процеса твърде много – не бързайте, когато избирате правилния мениджър на имоти!
Американският бизнесмен Робърт Кийосаки веднъж казал: „Страхотният мениджър на имоти е ключът към успеха в недвижимите имоти“. Отличният мениджър на имоти ще поддържа постоянен паричен поток, увеличавайки стойността на вашия недвижим имот. Той също отговаря за проверката на наемателите, планирането на редица услуги като борба с вредителите и поддръжка, събиране на наем, работа с трудни наематели и изгонвания и провеждане на редовни проверки. Всичко това трябва да се прави с професионализъм, внимание и ефективност. Междувременно бедният ще постигне точно обратното, правейки живота ви по-труден и намалявайки стойността на имота ви.
Прочетете за кратко ръководство за това как да намерите мениджър за отдаване под наем на вашия жилищен, многодомов, индустриален или търговски имот. Тази статия ще ви помогне да избегнете обичайните клопки при наемането на работа и в намирането на най-добрите компании за управление на имоти за вашия недвижим имот.
Трябва ли да наема компания за управление на имоти? Шест фактора, които трябва да имате предвид
Когато определяте дали трябва или не трябва да наемете управител на имоти, трябва да прецените някои от следните съображения:
Местоположение: Ако имате имот, който е на повече от 80 километра, може да е трудно да го посещавате често. Ако имате повече от един имот и те не са близо един до друг, може да е невъзможно да посещавате всички регулярно.
Брой: Колкото повече имоти притежавате, толкова по-малко време и повече ресурси ще ви трябват за управление. Имайки това в предвид, наемането на професионална фирма за управление може да се окаже много добър избор.
Марж на печалбата: Сблъскахме се с много наемодатели, които смятат, че не могат да си позволят мениджър на имоти, защото маржовете им не са добри. Ако случаят е такъв, накарайте опитен мениджър да направи безплатна оценка на вашия имот. Много пъти можем да направим незначителни подобрения или просто да продаваме единиците по-ефективно, за да увеличим наемните цени. По този начин имотът струва повече и услугите за управление на имоти всъщност се изплащат.
Лично време: Ако работите на пълен работен ден, имате семейство или други задължения, може да нямате време да управлявате правилно вашия имот.
Свободни работни места: Това може да изглежда нелогично, но ако имате висок процент свободни работни места, може да помислите за наемане на управител на имоти, който да ви помогне да ги запълните.
Отношения с наемателите: Някои наемодатели обичат да общуват с наемателите си. На други им е трудно да общуват лице в лице.
Ползи от партньорство с компания за управление на имоти
Осигурете подобрено изживяване на вашите наематели с професионални експерти по обслужване на клиенти. Професионалистите по управление на имоти използват най-новите технологии и платформи, за да бъдат отзивчиви, винаги на разположение и да водят отлични комуникационни записи.
Спокойствие за справяне с исканията на наемателите своевременно и ефективно. Мениджърите на имоти действат като буфери между наематели и собственици на имоти по всяко време. Например, не искате да получавате спешни обаждания от вашите наематели посред нощ. Услугите за управление на собствеността осигуряват денонощна наличност със система за извънредни ситуации и специализиран персонал по поддръжката. Надеждните отчети и финансови анализи осигуряват текуща и историческа снимка на финансовото състояние на вашата инвестиция.
Получавайте текущи планове за превантивна поддръжка и оферти за проекти за капиталово подобрение. Това е, за да сте сигурни, че сте наясно с текущите условия на собственост и проекти, които се нуждаят от внимание. Най-важното е, че проактивността ще ви помогне да гарантирате благосъстоянието на вашата сграда/имот/къща/апартамент сега и в бъдеще.
Професионални съвети и юридически консултации: Компаниите за управление на имоти предлагат достъп до лицензирани професионалисти, които са в крак с пазарните проучвания. Това гарантира, че спазвате жилищните разпоредби и местните закони за собственост.
Възможност за инвестиране в имоти на дълги разстояния (инвестиции извън София, Пловдив, където главно оперира нашата фирма). Индустрията на недвижимите имоти предлага много възможности за инвестиции извън пределите на двата най-големи града в България – София и Пловдив. Намирането на подходящата инвестиционна възможност може да бъде трудна задача, ако нямате задълбочени познания за местния район.
Как да намерите добра компания за управление на имоти: 14 най-добри съвета и стратегии
1. Поискайте препоръки
Има известна истина в клишето „Не важно какво знаеш, а кого познаваш.“ Да поискате препоръки от семейството, приятелите и колегите е чудесен начин да започнете да намирате управител на имоти. Можете да разширите търсенето си и да се свържете със собственици на имоти, брокери и всеки друг подходящ във вашата мрежа.
Динамиката на всеки е уникална, така че приемайте препоръките с повишено внимание. Един човек може да има приятно преживяване, а другият – ужасно. Бъдете конкретни и попитайте за силните и слабите страни на потенциалните кандидати. И не забравяйте да разберете контекста на човека, на когото питате.
2. Направете онлайн проучване
Можете да проверите управителите на имоти, които вече обмисляте, и да намерите нови онлайн. За да опростите търсенето си, опитайте вижте популярни платформи за имоти — те предоставят списъци с компании във вашия район. Когато стесните търсенето си, прегледайте уебсайта на всяка компания за управление на имоти. Можете да заключите много от начина, по който се представят онлайн.
Една компания без профил в социалните медии може да не е най-добрата в рекламата, например, докато друга без ясна декларация за мисия може да ви накара да се притеснявате как работят с бизнеса си. Отново разглеждането на рецензии във Facebook или Google е полезно. Бюрото за по-добър бизнес също ще ви предупреди за предишни жалби, подадени срещу компании.
3. Посетете имотите
Все още се чудите как да намерите управител на сграда? Няма по-добър начин да проверите дали вашите онлайн търсения отговарят на действителността, като посетите недвижимия имот, който вашият потенциален наемник управлява. Ако имотът изглежда в лошо състояние, това е червен флаг. Част от работата на управителя на имоти е да поддържа сградата и територията в идеално състояние и ако наблюдавате обратното, тогава може да не вършат най-добрата работа.
Можете също така да говорите с наемателите, за да разберете дали са имали някакви негативни преживявания. Попитайте дали техните оплаквания са разгледани, дали са информирани за голяма поддръжка или промени в собствеността преди време и колко време отнема разрешаването на ремонта. Това ще ви даде добро усещане за качеството на мениджъра, който имат.
4. Интервюирайте някои мениджъри
Когато интервюирате избраните от вас мениджъри, трябва да имате добър списък с въпроси, особено ако не сте наемали мениджър на имоти преди. Трябва да попитате за техния опит, образование, структура на таксите и услуги. Изяснете познанията си за местното законодателство, как разпределят таксите си, поддържат имота и събират наем.
Покрийте всички бази и бъдете възможно най-подробни, когато питате за броя на имотите в тяхното портфолио. Един мениджър с твърде много имоти няма да може да осигури необходимото време, освен ако не притежава компания с множество служители. От друга страна, голяма компания с много клиенти може да не предложи персонализираното изживяване, което търсите.
5. Проверете техните лицензи и сертификати
Повечето, но не всички, държави изискват от управителите на имоти и компаниите да получат лицензи за брокери на недвижими имоти или лицензи за управление на имоти. Можете да проверите дали техният лиценз е активен с местната комисия за недвижими имоти.
Можете също така да проверите техните сертификати в търговски организации като Института за управление на недвижими имоти, Националната асоциация на апартаментите, Националната асоциация на мениджърите на жилищни имоти и Института за асоциации на общността. Уважаемите мениджъри ще имат правилната квалификация, но сертифицирането не е неизбежно равно на отлично обслужване.
6. Попитайте за техния опит
Намирането на добър мениджър на имоти включва задаване на правилните въпроси. Ако търсите да наемете компания, която е специализирана в корпоративни недвижими имоти, трябва да оцените жизнеспособността на наемането на бизнес, който има опит само в жилищни имоти. Ето защо е важно да научите за техния опит на детайлно ниво.
Говорете с тях за техните предизвикателства, области, в които не са успели, с какво се чувстват комфортно и къде смятат, че могат да се подобрят. Можете също така да попитате как биха реагирали на казуси. Колкото и да става дума за научаване на техните способности, тези въпроси също трябва да разкрият повече за техния темперамент.
7. Разберете техните нива на свободни работни места
Коефициентът на незаетост представлява броя на дните, през които даден имот не носи доход. Въпреки че е стандартно за наемите да има около 5% свободни места, всичко над 2% е причина за безпокойство при нормални обстоятелства.
Високият процент на свободни площи може да е показател за неефективност на процеса на наемане, определяне на наемни цени над пазарната стойност или лошо управление на имота. Уважаема компания за управление на имоти ще се радва да сподели с вас процента си на свободни работни места. Попитайте ги какъв е средният пазарен процент на свободни площи в сравнение със средния за всички имоти, които управляват.
8. Добра ли е репутацията им?
Ключов съвет за това как да наемете управител на имоти е да проучите репутацията му. Прочетете рецензии във форуми и попитайте отраслови изпълнители, за да получите представа как се възприемат. Управлението на имоти е бизнес и е важно да наемете физическо лице или компания, които разбират бизнеса; Въпреки това, вие искате да избегнете работа с някой, който е сенчест или пресича ъглите по начин, който се отразява зле на вашите недвижими имоти.
9. Добро управление на собствеността и тяхната клиентска база
Прегледайте клиентите и доставчиците на вашия бъдещ мениджър. Имотите, които управляват, еднакви или по-добри ли са от вашите недвижими имоти? Надеждни ли са доставчиците, с които работят? Колко клиенти обслужват? Мениджър на имоти с малка клиентска база и без препоръки може да не е най-добрият избор. Мениджърите или управляващите компании с големи, доволни клиентски бази означава, че са добре свързани с местни доставчици и предлагат необходимия опит.
10. Качество на обслужване на клиентите
Друг съвет как да намерите добър управител на имоти е да оцените обслужването на клиентите. Разберете от техния настоящ клиент и наематели дали решават проблемите бързо и комуникират ефективно. Добрият мениджър на имоти ще изслушва своите наематели целенасочено и съпричастно и няма да се страхува да ескалира проблемите пред собственика, ако е необходимо. И освен да слушате, ще искате да знаете дали те проследяват и полагат допълнителни усилия, за да гарантират удовлетворението на наемателите.
11. Договорите трябва да бъдат прозрачни
Договорът, който сключвате с избраната от вас управляваща компания или мениджър, трябва ясно да очертава вашите бизнес отношения. Типичните договори включват видовете предоставяни услуги със списък с такси, включително подробно описание на техните и вашите отговорности. Уверете се, че имате конкретна начална и крайна дата (обикновено една година) и покривайте всяко нарушение на договорните правила. Ако не сте запознати с тези видове договори, може да искате да накарате адвокат да ги прочете, за да изясните дребния шрифт.
12. Има ли застраховка?
Компаниите за управление на имоти трябва да имат застраховка обща отговорност, имуществени злополуки и застраховка за грешки и пропуски като минимум. Тази застраховка покрива техния бизнес, клиенти и техните наематели, както и имотите, които управляват.
Повечето собственици на имоти добавят своя управител на имоти като допълнителен застрахован, така че ако нещо се случи с имота, те имат единна защита и покритие, обхващащо и двете страни.
Солидната застрахователна полица ви предпазва от искове за отговорност, съдебни производства, специфични за вашата индустрия, и загуби, причинени от злополуки, вандализъм или кражба с взлом.
13. Направете списък с компании и ги сравнете
Преди да сравните, уверете се, че сте събрали изчерпателна информация за компаниите, за да изградите пълна и справедлива картина. Вижте структурата на таксите, опита, портфолиото от имоти, ценностите на компанията и общите впечатления. Ако се измерват равномерно, ще трябва да решите какво е важно за вас като собственик на недвижим имот.
Една компания може да има по-малко опит, но по-високо задържане на наемателите. Те може да се стремят да се развиват и ако сте по-голям клиент, те биха свършили работата добре, защото са нетърпеливи да впечатлят, например. В същото време, не отблъсквайте червените флагове и вземете най-доброто решение без да се влияете от емоции.s
14. Научете за условията на споразумението за управление
Споразуменията за управление се предлагат във всякакви форми, но винаги обхващат предоставени услуги, бюджети и права за одобрение, показатели за ефективност, такси за управление и права и отговорности при прекратяване. Връщайки се към предишната точка относно прозрачността, ще искате да разберете обхвата на условията на вашето споразумение за управление. Тези договори могат да бъдат предоговорени, за да се гарантира, че собствениците на недвижими имоти ще получат най-добрата сделка за защита и увеличаване на своите инвестиции.
Заключение
Няма пряк път за това как да намерите добър управител на имоти или как да наемете компания за управление на имоти. Отнема време и проучване. Ако искате да пропуснете дългия процес на търсене и да наемете най-добрата компания в града за управление на имоти в гр. София или гр. Пловдив, посетете Управление на имоти БГ.
